Zwykle osoby które spotkały się z wyceną nieruchomości w formie operatu szacunkowego zastanawiają się jaka jest różnica pomiędzy wartością a ceną nieruchomości. Zwłaszcza, że często cena nieruchomości jest inna niż wartość wcześniej oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego. Można się dopatrywać nieprawidłowości, błędu w wycenie czy nawet nadużycia. Tak naprawdę zwykle sprawa wygląda inaczej. Kluczem jest zrozumienie różnicy pomiędzy wartością nieruchomości a ceną, za jaką kupujemy bądź sprzedajemy nieruchomość.

Rzeczoznawca musi wycenić nieruchomość zgodnie z literą prawa, gdzie określona jest definicja wartości rynkowej nieruchomości jako najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku przy zachowaniu określonych warunków, z których najważniejsze to:

• strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy

Skoro wartość jest również ceną… W czym więc problem i różnica ?

Otóż ceny notowane na rynku są wynikiem zachowań uczestników tego rynku. Działających z różnych pobudek, często w sytuacjach przymusowych. Każdy słyszał o okazjach, które trafiają się na rynku nieruchomości, kiedy to sprzedający ma przysłowiowy „nóż na gardle” i musi szybko zbyć nieruchomość. Chyba nikt myślący nie uznałby takich transakcji za rynkowe.